相続登記業務

相続登記とは？

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を亡くなった方（被相続人）から相続人へ変更することです。相続登記は２０２４年4月1日より義務化され、不動産の所有者に相続が発生したとき、相続により不動産の所有権を取得した相続人（遺言による遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により取得した者も含む）は、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から３年以内に不動産の名義変更をしなければなりません。

相続登記の義務化について

相続によって取得した不動産については、正当な理由もなく３年以内に登記申請をしなかった場合、１０万円以下の過料の対象となります。ここでいう「正当な理由」として、

・相続人が極めて多数であり、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
・遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
・申請義務を負う相続人に重病等の事情があるケース

などが例示されています。また、注意しなければならないのが、この相続登記の義務化は、２０２４年４月１日以前より相続登記をしていない不動産についても適用があるということです。

過料以外に、相続登記を放置しておくと起こりうる不利益について

その不動産を売却し、または担保にしてお金を借りることができない

相続人間で誰の名義に変更するか話がまとまっていたとしても、それに基づいてきちんと相続登記をしておかないと、不動産の買主は、売主である相続人から登記名義の移転を受けることができないため、売買が成立しません。同様の理由で、相続人が不動産を担保にして銀行からお金を借りることもできなくなります。

相続関係が複雑になることがある

相続登記にあたっては、「相続人のうち誰が不動産を取得するか」について相続人全員が合意したうえで、その合意内容を記載した「遺産分割協議書」に全員が署名捺印する必要があります。

たとえ、不動産の所有者が亡くなった時点で相続人が子供２人だけであり、その気になればいつでも登記できるという場合であっても、相続登記をしないまま長期間放置していると、その子供２人もやがて亡くなり、その配偶者や子、さらには孫が新たな相続人となっていくため、数十年後にいざ相続登記をしなければならないとなったときには相続人が何倍にも増えてしまったということもあります。それだけ相続人の数が増えると、

・相続人が多すぎて分割協議がまとまらない
・相続人の一人が所在不明で分割協議ができない
・相続人の一人が認知症等の影響で分割協議に参加できない

などの理由で、遺産分割調停や不在者財産管理人選任申立て、成年後見申立てなどといった裁判所の手続きを利用せざるを得なくなり、解決までに多大な時間と労力を費やしたというケースも多くあります。
このように、相続登記を先延ばしにすると、後々大きなトラブルに発展することがありますので、相続登記はできる限り速やかに行うべきです。

手続きの流れ（以下は特に遺言書が存在しない場合を想定しています）

① 相続人様との打ち合わせ

相続関係の聞き取り、遺言書の有無の確認、相続人様のご意向の確認などを行い、必要書類や今後のスケジュールについてご説明いたします。

② 相続人の調査・確定

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべて取得し、それをもとに相続人を確定します。戸籍の記載の読み取りには専門的な知識が必要なうえに、亡くなった方が本籍地を何度も変更している場合は遠方の市町村に郵送で戸籍を請求しないといけないこともあり、手続きに必要な戸籍の収集だけでも大変煩雑なものになることがあります。

③ 遺産分割協議書の作成

誰がその不動産を相続するのか相続人全員で協議をしていただき、その合意内容を遺産分割協議書にまとめます。遺産分割協議書の作成には一定の決まりがありますので、当事務所が文案作成を行い、それに相続人の皆様の署名捺印をいただくことになります。また、相続人の１人が所在不明の場合や認知症等の影響で協議ができない場合は、協議に先立って不在者財産管理人の選任申立てや成年後見の申立てなどといった裁判所の手続きを利用することがあります。

④ 登記申請書の作成ののち、法務局へ登記申請

申請書の内容は状況に応じて異なるため大変複雑です。そのため、申請書は当事務所で作成し、管轄法務局に登記申請を行います。申請内容に不備がなければ、約１週間ほどで登記が完了し、登記名義が変更されます。

⑤ 登記識別情報（いわゆる権利証）等の書類のお渡し